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田園住居地域について

平成30年4月から田園住居地域という住居系の用途地域が追加されます。
田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定められる地域です。
平成30年4月に都市計画法上の新たな規制の仕組みとして導入され、その後、各地域のまちづくりのプランの中で具体的な指定がなされていくことになります。

 田園住居地域が指定されることは、宅建業法との関係では、説明すべき重要事項が追加になることを意味します。
加えて、実際の不動産取引との関連でみると、数年後に都市部の農地が大量に売りに出される可能性があるといわれており、
田園住居地域の指定は、都市部の農地の取引量増加と並行して、理解をしておくべきテーマですね。

平成29年4月に都市計画法が改正され、新たに13番目の用途地域として、田園住居地域が設けられました(改正後の同法8条1項1号、9条8項。平成30年4月施行)。
用途地域の追加は、平成4年6月の都市計画法改正によって8種類から12種類に増えて以来(平成5年6月施行)、25年ぶりです。
田園住居地域は、都市機能に農業が含まれるという考え方に立つ仕組みであり、今般の改正には農地を都市の構成要素として位置付けるという意義があります。
現行法上は、市街化区域では、生産緑地を除き、宅地化を規制する定めはありません。
これに対し、田園住居地域では、住居としての利用と農地としての利用の均衡を図ることを目的として、地域内の農地(耕作の目的に供される土地)について、
土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設または土石その他の政令で定める物件の堆積を行おうとする者は、市町村長の許可を受けなければならないものとされます(都市計画法52条1項本文)。

ところで、都市の農地については、平成4(1992)年に重要な制度が創設されています。
すなわち、当時はまだ宅地を増やすことが社会的に必要だと考えられており、都市部に残る農地を宅地化する方針が示されました。
他方で、所有者が農業を続けることを前提に、保全すべき農地が生産緑地として指定されました。
生産緑地の指定を受けると、農業継続を条件に、固定資産税を大幅に減免したり、相続税の支払い猶予が受けられたりすることとされました。

この制度のもとでは、生産緑地指定後30年が経過すると、農地の所有者は、地元の自治体に農地の買取りを求めることができるようになります。
自治体が買い取らない場合、自治体は買取りが求められた農地を他の農家へ斡旋します。
それでも買い手がつかない場合、所有者は農地を不動産業者などに売ることが可能になります。
制度が始まってから30年経過するのが2022年です。
国土交通省によると、2022年に指定の期限を迎える生産緑地は全体の8割とのことであり、多くの所有者が高齢化や税金対策を理由に売却を検討しているようです。
都市部においては、農地が宅地化され、一気に売りに出されるだろうといわれています。

田園住居地域が創設されること、および、2022年には生産緑地指定が始まってから30年が経過するために、
不動産市場に宅地が大量に流入してくることは、不動産業者にとってとても重要な課題です。
これらの課題に対する対処を始めるべき時期がきていますね。

2018年1月1日より400万円以下の不動産仲介手数料が変更となりました。

仲介手数料を定めた「昭和45年建設省告示第1552号」が、昨年2017(平成29)年12月8日に改正され、

2018(平成30)年1月1日より仲介手数料の料率が改正されました。

今回の改正で「物件売買価格が400万円以下の場合、最大18万円受け取ることができる」ことに変更となりました。

 

今までも物件価格400万円の場合は、手数料は4%+2万円で18万円でしが、あくまでもこの18万円は400万円の場合であり、

物件価格に応じて一定額を受け取れるよう規定されており、例えば300万円の物件の取引だと、仲介手数料は14万円(4%+2万円)です。

【不動産仲介手数料の報酬】

売買価格(税込)が200万円以下の場合・・・・5%

売買価格(税込)が201万円以上400万円以下の場合・・・・4%+2万円

売買価格(税込)が401万円以上の場合・・・・3%+6万円

 

今回、手数料が上がった理由は「空き家」、特に「地方の空き家」問題です。

総務省によると、2013年時点で空き家の数は約820万戸に上り、

この内、賃貸や売却中の空き家を除く、活用されていない空き家は約318万戸に上ります。

国としては、空き家の流通活性化を目標に置いていますが、地方の空き家などは物件価格が低く、

遠方になると通常より調査費がかかって、不動産業者が赤字になることもあり、

不動産取引自体を敬遠するケースも見受けられたためです。

そこで、手数料とは別に現状調査に必要な費用を盛り込めるようにして

宅地・建物の物件価格が100万円でも200万円でも、400万円以下の場合は「低廉な空き家等」として、

調査費込みで最大18万円を受け取ることができるようになりました。

ただし、現地調査などにかかる費用は、媒介契約の締結の際に、

あらかじめ報酬額について売主に対して説明し、両者間で合意する必要があるとされております。

 

世田谷区マンション 築年数が古いマンションを調査!【2017年版】

中古マンション選びで、まず気になるのが「築年数」。

なるべく新しい築浅の物件を探すほうが多いでしょうが、

優れた立地とレトロな雰囲気で選ぶなら、

築年数の長いマンションも魅力的な選択肢となります。

 

23区内のマンションで調べたところ、

現在もっとも長い築年数は60年。

1956(昭和31)年に完成したマンションが残っています。

23区に現存するマンションで最も多かったのは新宿区、次いで渋谷区、さらに港区と目黒区が続き、

都心から西側に連なる4区だけで6割を超える結果となりました。

こうした立地と「1964年」のマンションの多くは、

東京五輪にともなう建設ラッシュに乗り、競技の開催地周辺に建設されたものだったということです。

マンション、バブル後最高値とのこと

2017年の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉各都県)の新築マンション1戸当たりの平均発売価格は、
前年比7.6%高い5908万円となったと不動産経済研究所が22日発表しました。
過去最高だったバブル期の1990年(6123万円)以来、27年ぶりの高水準です。
東京23区の平均価格は6.9%上昇の7089万円。バブル期からの上昇率としては約15.7%も上昇!(驚)
特に都心部は利便性の高さと将来転売しやすい安心感などから富裕層の人気が集中しています。
1億円を超える「億ション」は52.4%増の1928戸となりましたので平均価格を押し上げる要素ですね。
しかし一方、発売月に契約が成立した物件の比率は68.1%と好調の目安とされる70%を2年連続で割り込み、
東京都の郊外地域や埼玉県では60%を下回った。
「価格の高水準が続き、郊外は低調な状態が続いている」と不動産経済研究所は言っています。

【これが不動産探しのリアル! Vol5物件見学のススメ】

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【これが不動産探しのリアル! Vol5物件見学のススメ】
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私たちはプロとして質のよい情報をどんどんお送りすることで、
お客様一人一人に納得のいくマイホームを探していただきたいと思っております。

さて、今回のテーマは「現場100回? 物件見学のススメ」です。

時々、物件見学について「何件くらい物件を見て購入する人が多いか?」
というご質問いただくことがあります。

これと決めた物件を1件見て購入する方もいれば、10件以上見ても
購入されない方もいます。平均すると3~5件の方が多いように思いますが、
見る件数は本当に人それぞれです。

不動産探しは「現場を見ること」が最も大切だと言われています。

当店では数を見ること以上に、時間や曜日を変えて
何度か足を運んでいただくことをお勧めしています。

刑事ドラマなどで「現場100回」というセリフが出てきます。
ヒントや答えは現場にあるから何度も見ろということだと思うのですが、
不動産も同じで、現場で物件を確認しなければ分からないことがたくさんあります。

じっくり見たからと1度で決められるより平日と日祭日、昼間と夜間と
違う時間に見学することなどで、1度目には気付かなかったことが
出てくることもあるからです。

「これは!」と思える気になる物件に出会ったら、まず見学をお勧めします。
見学して「これなら!」と思ったら、時間や曜日を変えて何度か見学を
してみましょう。きっと納得した上でご購入いただけると思います。

また数件に絞った候補を見学した結果、最終的にご購入される
物件を決められるお客様もいらっしゃいます。

そうした場合も出来るだけ何度か見学してくださるようお伝えし、
十分に比較検討した上で、ご決断いただくよう努めています。

当店では1度目の見学で「急がないと他で決まってしまいますよ」
といった自分本位のいい加減なことは絶対に申し上げません!
決まってしまったら、その物件にただ縁がなかっただけです。

物件のご案内をしながら、プラス要素もマイナス要素もご説明し、
またお客様には妥協できる点・出来ない点をしっかり考えながら
ご覧くださいとアドバイスを差し上げています。

気になる物件がありましたら、どうぞ余計なご心配や気兼ねなく
当店まで「物件見学をしたい」とお申し付けください!

物件見学は漠然と数ばかり見てしまうとかえって物件の良さやポイントを
見逃してしまいがち。「欲張って多く見すぎたら目が肥えてしまって
逆に決断がしにくくなった」と仰られた方もいました。

必要以上にたくさんの物件を見てしまうと比較しづらくなります。
ある程度に物件を絞られて効率よく見学していただき、
気になった物件は日時を変えてさらにじっくりご確認いただく・・・

「現場を見る」ことが大切な不動産探しの参考にしてください。

当店では活動エリアを6エリアに絞り、

【経堂・桜丘・船橋・千歳台・祖師谷・砧】

に特化して物件情報を提供しております。

特に会員向けの物件を提供しておりますので
機会があればぜひ会員登録をお願いいたします。

不動産探しの参考にしていただくための
お力に少しでもなりたいと考えております。

地域に特化したArcras ホームページ  http://www.arcras.jp/

その際、気になる物件がありましたら、どうぞご遠慮なくお問合せください。
当店ではプラス要素とマイナス要素をきちんとご説明することも
大切なことだと考えております。「この物件はプロから見てどう?」といったことも、
お気軽にご相談いただければと思います。

また当店ホームページ以外で気になる物件につきましても
当社で扱える場合がございます。こちらもお気軽にご相談ください。

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 Arcras のお客様へのお約束
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しつこい電話や突然の訪問などお客様がご不安に
思われる営業は一切いたしません。

お客様への対応は責任を持って最後までしっかりと
対応させていただきます。

どうぞ安心してお問い合わせ頂ければと思います。

これが不動産探しのリアル!を5回のシリーズで
お送りさせていただきましたが、いかがでしたでしょうか?

最後までお読みいただきありがとうございました。

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地域密着型お住まい情報サイト『アークラス』では、
間取りや立地、設備的な条件だけでなく、お客様のイメージや細かな
こだわりをお聞きした上で、ご提案やアドバイスを差し上げております。
また一番心配なローンや資金計画についてのご相談もお受けしております。

買う・買わない以前に、まずは不動産購入でご不安な点を
クリアにしていただくことが大切だと考えておりますので、
メールでもお電話でもお気軽にお問合せいただきたいと思います。

小田急線|千歳船橋・経堂・祖師ヶ谷大蔵エリアでの購入を考えたら当店へお任せ
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